Trotz der Jumbo-Zinssenkung im Dezember sind die Hypozinsen gestiegen. Was ist da los bei den Hypotheken?

Nachdem die Nationalbank den Leitzins im Dezember überraschend stark gesenkt hatte, rechneten viele Marktbeobachter mit leicht tieferen Hypothekarzinsen. Eingetreten ist das Gegenteil. Seit ihrem Tiefststand unmittelbar vor der Zinssenkung haben die Zinssätze der Festhypotheken wieder spürbar angezogen. So stieg der Durchschnittszins für eine zehnjährige Festhypothek gemäss dem Hypothekenportal hypotheke.ch zwischen Anfang Dezember und Mitte Januar von 1,49 auf 1,68 Prozent. Fünfjährige Festhypotheken legten im selben Zeitraum um 0,14 Prozentpunkte auf 1,47 Prozent zu.

Verschärfte Regulierung

Ein oft genannter Grund für den Anstieg ist die Verschärfung der Bankenregulierung. Seit dem 1. Januar ist die neue Eigenmittelverordnung (ERV) für Banken in Kraft. Diese setzt den internationalen Basel-III-Standard um, der die Finanzmarktstabilität verbessern soll. Sie verändert unter anderem die Risikogewichtung von Hypotheken. Vereinfacht gesagt müssen die Banken Hypothekarkredite ab einer Belehnung von 80 Prozent mit mehr Eigenkapital unterlegen als früher. Bei Renditeliegenschaften gelten schon ab 60 Prozent Belehnung strengere Eigenkapitalanforderungen. Eigenkapital ist teurer als Fremdkapital. Will die Bank trotz höherer Eigenkapitalunterlegung auf dieselbe Marge kommen wie vor Inkrafttreten der neuen Verordnung, muss sie einen höheren Hypothekarzins verlangen.

Dies vermag den Anstieg der Hypozinsen allerdings höchstens ansatzweise zu erklären. Denn die Eigenmittelanforderungen sind nicht nur gestiegen. Bei selbst bewohnten Immobilien bringt die angepasste Eigenmittelverordnung kaum Veränderungen, solange die Belehnung zwischen 60 und 80 Prozent liegt. Und Hypothekarkredite mit geringerer Belehnung müssen die Finanzinstitute sogar mit deutlich weniger Eigenkapital unterlegen als vorher. Mit anderen Worten: Für privat genutztes Wohneigentum sollte die geänderte Bankenregulierung zu keiner Verteuerung der Hypothekarkosten führen, zumal Wohneigentümer ohnehin nicht mehr als 80 Prozent des Immobilienwertes belehnen können.

Unruhige Zeiten an den Finanzmärkten

Der Auslöser für die steigenden Hypozinsen ist darum hauptsächlich in den kurzfristigen Verwerfungen an den Finanzmärkten zu suchen. Bei den amerikanischen Anleihen kam es in den letzten Wochen zu einem regelrechten Ausverkauf. Die Marktteilnehmer reagierten auf die hartnäckige Inflation in den USA. Sie erkannten, dass die US-Notenbank Fed 2025 voraussichtlich weniger Zinssenkungen vornehmen wird als ursprünglich erwartet. Gleichzeitig nahm die Sorge zu, der neue Präsident Donald Trump heize mit seiner Affinität zu Zöllen die Inflation weiter an. Dass Trumps Steuersenkungspläne das Potenzial haben, die Staatsverschuldung auf ein neues Rekordniveau zu heben, trieb die Anleihenrenditen zusätzlich nach oben.

Die Schwäche des amerikanischen Bond-Marktes liess auch in der Schweiz die Risikoprämie der Obligationen ansteigen. Beispielsweise stieg die Rendite der zehnjährigen Eidgenossen bis am 14. Januar auf 0,49 Prozent. Noch zu Beginn des Monats Dezember befanden sich die schweizerischen Bundesobligationen mit 0,19 Prozent auf dem Jahrestiefststand. Neben den Turbulenzen an den US-Märkten trug auch der stärkere Euro-Kurs zu den höheren Obligationenrenditen bei. Die Anleger schöpften wieder Hoffnung, dass die Schweizerische Nationalbank auf Negativzinsen verzichten wird. Für die Banken bedeuten steigende Obligationenrenditen höhere Kosten für die Refinanzierung der Hypotheken. Diese Mehrkosten geben sie in Form höherer Hypothekarzinssätze an die Kunden weiter.

Eigenheimfinanzierung nach wie vor günstig

Mittlerweile hat sich die Situation an den Anleihenmärkten leicht entspannt. Am 24. Januar lag die Rendite der 10-jährigen Bundesobligationen bei 0,465 Prozent. Von einem längerfristigen Anstieg der Hypothekarzinsen ist daher nicht auszugehen. Kurzfristige Schwankungen bleiben jedoch wahrscheinlich. Das gilt umso mehr, als der neue US-Präsident mit seiner unberechenbaren Politik die Finanzmärkte noch einige Zeit in Atem halten dürfte. Aber selbst mit kleinen Ausschlägen nach oben bleiben die Hypothekarzinsen attraktiv. Tatsächlich war die Finanzierung des Eigenheims mit Ausnahme der Negativzinsphase kaum je so günstig wie heute.